El 29 de abril de 2025 el Servicio Nacional del Consumidor (en adelante, el “SERNAC”) publicó en su portal web un dictamen interpretativo referido a la incorporación de fechas de entregas en proyectos inmobiliarios.

En resumen, dicho documento se refiere a los casos de promesas de compraventa de inmuebles en los que no se ha pactado un plazo de entrega para las unidades, pero donde la inmobiliaria (sea en publicidad o en comunicaciones con el futuro comprador) ha informado fechas de entrega específicas (tales como “entrega en 6 meses” o “entrega garantizada en un año”). En tales casos, el SERNAC estima que dichas afirmaciones son obligatorias para la inmobiliaria, por lo que si no se entrega la propiedad dentro de los plazos comprometidos se incurre en un incumplimiento contractual que habilita al futuro comprador a solicitar la restitución de los fondos pagados, sea directamente a la inmobiliaria o mediante la ejecución de la póliza de garantía, además de la indemnización de los perjuicios causados.

Asimismo, se aborda el caso donde, sin existir un plazo informado por la inmobiliaria para la entrega, ella no se ha concretado. En este escenario, el futuro comprador siempre tiene el derecho a solicitar información sobre el estado de las gestiones y, en el evento de que el retraso sea imputable a la inmobiliaria, se configurará un incumplimiento que le permite solicitar la restitución de lo pagado en virtud del contrato y la indemnización de los perjuicios.

Hacemos la precisión de que el contenido de los dictámenes interpretativos solo es vinculante para los funcionarios del SERNAC, por lo que no existe obligación legal para los proveedores de sujetarse a las interpretaciones que contengan. Sin embargo, permiten comprender y estar al tanto de los criterios que tendrá la institución en su rol de fiscalizador y legitimado activo para la defensa de los consumidores.

1. Contexto

Para comenzar el análisis, se señala que los contratos de promesa que se celebran en la etapa de “venta en blanco” o “venta en verde” suelen tener la particularidad de estar sujetos a una condición suspensiva indeterminada, consistente en la aprobación de la recepción definitiva de obras por parte de la respectiva Dirección de Obras Municipales (en adelante, la “DOM”), la cual no se sabe cuándo se obtendrá. Aquello genera un problema para el promitente comprador cuando se ha exigido un pago anticipado para asegurar la unidad en el proyecto, ya que no sabe con certeza el momento en que se completará el antedicho trámite y se celebrará la compraventa.

Asimismo, se indica que, si bien la eventual restitución de los fondos pagados se encuentra respaldada por una póliza de garantía (conforme a lo exigido por el artículo 138 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones o “LGUC”), estos instrumentos exigen para su ejecución que exista un incumplimiento imputable a la inmobiliaria, por lo que no podrá cobrarse en el evento de que el retraso en la entrega se deba a factores externos, como una demora de la tramitación ante la DOM.

2. Valor de las comunicaciones sobre plazos de entrega

El SERNAC señala que las promesas y garantías (en forma de publicidad o comunicaciones a los futuros compradores) ofrecidas por la inmobiliaria inciden significativamente en la relación contractual, aun cuando no estén formalizadas en el contrato definitivo, por lo que producen efectos jurídicos según el régimen que les sea aplicable atendido el momento en que se realizan.

a. Publicidad previa a la suscripción del contrato de promesa

Este escenario se refiere a toda la información entregada por la inmobiliaria a través de anuncios, folletos y otros materiales, ya sean impresos o digitales, en los cuales se establezca un plazo específico para la entrega del inmueble. El SERNAC señala que esta información, más allá de su propósito de atraer al consumidor, adquiere un carácter decisivo en la elección de compra, por lo que debe ser respetada por el proveedor.

En aquel sentido, conforme a la Ley sobre Protección de los Derechos de los Consumidores (“LPDC”) y la LGUC, las condiciones objetivas informadas, tales como un plazo de entrega, deben ser consideradas parte del contenido obligacional de contrato, aun cuando no estén formalmente estipuladas en el contrato de promesa.

Así, el SERNAC estima que si no se cumple con el plazo de entrega informado se incurriría en un incumplimiento contractual, con independencia de si ello ocurre por causas externas (como un retraso en la DOM), pues la inmobiliaria se comprometió explícitamente a respetar esos términos.

Respecto de las eventuales infracciones, el SERNAC estima que se estaría transgrediendo varias normas de la LPDC, tales como el artículo 3 letra b) (derecho a una información veraz y oportuna); el artículo 23 (deber de profesionalidad); el artículo 28 letra c) (publicidad), y el artículo 12 (incumplimiento de términos y condiciones ofrecidos), lo que permitirá al promitente comprado perseguir la responsabilidad infraccional y civil de la inmobiliaria conforme a las normas de la LPDC. Asimismo, dicho incumplimiento –al ser imputable a la inmobiliaria– facultaría al promitente comprador a ejecutar la póliza de garantía, de conformidad a lo previsto en el artículo 138 bis de la LGUC.

b. Comunicaciones posteriores a la suscripción del contrato de promesa

Una vez suscrito el contrato, la publicidad regulada por la LPDC pierde relevancia y resulta inaplicable, dado que la publicidad solo aplica antes de contratar, según su propia definición. Sin embargo, una vez suscrita la promesa, comienzan a regir los deberes propios emanados del contenido del contrato y sus eventuales modificaciones.

Por lo anterior, si la inmobiliaria informa al promitente comprador un plazo de entrega por cualquier medio (correo, WhatsApp, etc.), dicha afirmación debe considerarse como un compromiso serio, real y vinculante para dicha parte.

Así, se señala que una vez que el proveedor se compromete a entregar el inmueble en cierto período de tiempo, el contrato de promesa de compraventa pasa de estar sujeto a una condición (futura e incierta) a estar sujeta a un plazo (futuro y cierto). Por ende, al igual que en el caso anterior, si no se entrega la propiedad dentro del plazo informado el promitente comprador podrá exigir la devolución de lo pagado y la indemnización de los perjuicios, fundado en un incumplimiento de la inmobiliaria del contrato de promesa.

Sobre el punto, el SERNAC estima que en este caso existiría una infracción al deber de información veraz y oportuna (art. 3 letra b) LPDC) y al deber de profesionalidad de la inmobiliaria (art. 23 LPDC).

3. Caso en que no existe un plazo para la entrega

Finalmente, el SERNAC se refiere al caso en que, si bien la inmobiliaria no informa por ningún medio un plazo de entrega, la aprobación por parte de la DOM no se produce o se retrasa indefinidamente, generando una incertidumbre respecto del momento en que se deba entender fallida la condición suspensiva y el promitente comprador pueda exigir la devolución de lo pagado.

Sobre el particular, el dictamen sostiene que el consumidor conserva, durante todo el iter contractual, el derecho de solicitar información precisa y completa acerca de la etapa y el estado en que se encuentran los trámites ante los organismos públicos pertinentes. De este modo, el promitente comprador puede averiguar la causa del retraso y a quién le es imputable.

En el caso en que el retraso se haya producido por culpa o negligencia de la inmobiliaria, el consumidor podría esgrimir incumplimiento contractual imputable a ésta, pudiendo solicitar la restitución de lo pagado (directamente a la inmobiliaria o mediante la ejecución de la póliza de garantía) y perseguir la indemnización de perjuicios conforme al artículo 3 letra d) de la LPDC, así como también perseguir la responsabilidad infraccional de la inmobiliaria conforme a las normas de la LPDC.

Por otro lado, si el retraso se debe exclusivamente a la actuación de la DOM o por otras razones no imputables a la inmobiliaria, no existirá incumplimiento alguno del contrato y nada se podrá exigir por tal motivo.